卖二手房的增值税到底怎么算？2026年个人销售住房增值税政策逐条答疑

一、新政核心

个人（不含个体工商户中的一般纳税人）将购买不足2年的住房对外销售的，按3%征收率全额缴纳增值税；购买2年以上（含2年）的对外销售，免征增值税。2026年1月1日起施行，全国统一。财税〔2016〕36号附件3对应旧条款同步停止执行。

二、变化一：5%降到3%

以成交价500万元（含税）不满二住房为例：旧规则增值税约23.81万元，新规则约14.56万元，单套减负超9万元。公式为应纳税额=含税销售额÷(1+3%)×3%。

三、变化二：全国一把尺子

旧政策下北上广深满两年非普通住房要差额征税，各地还按面积总价划分普宅。2026年起不再区分，判断变量只剩持有年限。

四、"满二"从哪天算

以产权证或契税完税证明载明时间按"孰先原则"认定，满24个月即满两年。继承或直系亲属赠与的住房可延续原产权人时间起算；房改房等政策性住房部分地区按审批表或合同日期认定。

五、卖房还看这两项税

个税：满五唯一免征；不满足的按差额20%或当地核定方式征收，受赠继承房产出售一般须按差额20%据实征收。换购退税：2026年1月1日至2027年12月31日，卖房后1年内在同一城市重新购房的，可退还卖房时缴纳的个税，新购金额不小于原售价的全退、小于的按比例退，须主动申请。

六、高频问答

2025年签约2026年申报按哪个？未申报的符合条件可按新政。车位商铺适用吗？不适用，公告仅限住房。税费法定纳税人是卖方，实际分担由合同约定。置换链条涉及免征与退税衔接的，可参考手帮手企业服务给置换家庭做税费预算单的做法：先备齐年限认定、原值凭证、新购时点三项资料，再倒排交易时间表。

政策依据：财政部税务总局公告2025年第17号。具体以主管税务机关认定为准。本文为知识分享，不构成交易建议。